Hogar, dulce hogar 🏠 ¿Cuál es la situación del sector inmobiliario en Venezuela hoy en día?
¿Cuánto vale tu casa o sede empresarial? ¿cuánto vale el metro en Caracas? ¿deberías comprar, vender o no hacer nada? Una decisión mal informada puede ser una apuesta a ciegas.
“¿Cuánto vale tu casa?” o “¿Cuánto vale tu sede empresarial? son preguntas corrientes en un país poco corriente. Las respuestas deberían ser transparentes y fidedignas. Pero no es el caso.
Históricamente, los bienes inmuebles han sido la principal forma de transmisión y generación de riqueza. Durante el siglo XX, la construcción –escribe la historiadora María Elena Gonzáles Deluca– fue el sector más generador de empleos y la mayor fuente de acumulación de capital privado local del país, después del petróleo. Por ello, es un sector clave con implicaciones vitales para el crecimiento de la economía. Pero, ¿cuál es su situación actual?
Tres claves históricas sobre el sector inmobiliario y de construcción en Venezuela
La modernización, el proceso de transformación social ocurrido a principios del siglo XX, podría verse como un gran proyecto de construcción nacional: a partir de 1930, el sector estuvo en ascenso; en los 80 alcanza un pico, y en los 90 empieza la caída.
Cantidad de miles de viviendas construidas por año (1959-2020). Fuente: Ecoanalítica y González Deluca (2019). Gráfico elaborado por Raúl de Armas. Cantidad de viviendas construidas por año en Venezuela (1959-2020). Fuente: Ecoanalitica y González Deluca, 2019. Gráfico elaborado por Raúl de Armas.
El peso de la construcción en el PIB nacional también permite dimensionar su relevancia económica: En 1949, cuando el sector alcanzó 15.5% del PIB, estábamos en pleno proceso de modernización. Treinta años después, en medio de la lluvia de ingresos petroleros, la construcción alcanzaría su cenit. En 1992 aún se mantenía a un porcentaje considerable del PIB. Pero, a partir del 2000, inicia su declive.
Peso del sector construcción como porcentaje del PIB de Venezuela (1949-2023). Fuente: Ecoanalítica y González Deluca (2019), Gráfico elaborado por Raúl de Armas. Peso del sector construcción como porcentaje del PIB (1949-2023). Fuente: Ecoanalitica y González Deluca, 2019. Gráfico elaborado por Raúl de Armas.
Hoy no hemos salido del estancamiento, la ausencia de financiamiento es la primera de las trabas. Pero diversos problemas pasman al sector. Una encuesta reciente de la Cámara Venezolana de la Construcción a las empresas de construcción arroja los siguientes problemas como los principales en afectarlas:
Problemas que afectan las actividades de las empresas de construcción según la encuesta del III Trimestre de 2023 de la Cámara Venezolana de Construcción (Fuente: Ecoanalítica y Cámara Venezolana de Construcción. Gráfico elaborado por Raúl de Armas.)
Tres claves sobre el sector inmobiliario y de construcción hoy en día en Venezuela
Entonces, ante los problemas estructurales que afectan la dinámica del mercado queda preguntarse: ¿Cuánto vale tu casa o sede empresarial? ¿cuánto vale el espacio en Caracas? ¿deberías comprar, vender o no hacer nada?
Las respuestas varían según cada persona. Pero cualquier respuesta necesita de información. Una decision mal informada es una apuesta a ciegas.
Por esta razón, en Ecoanalítica hicimos un estudio sobre el sector inmobiliario de Caracas, que nos permitió recopilar más de 250 datos de 25 zonas residenciales. Compartimos cuatro descubrimientos del estudio:
De la muestra estudiada, durante 2021 hasta mayo de 2024, la zona con el mayor monto transado en ventas fue Campo Alegre, con $21.537.750.
Durante el mismo período, en apartamentos residenciales, el precio promedio por metro cuadrado de Valle Arriba fue de $1.285.
El promedio de negociación en Las Mercedes, durante el mismo período, fue con un descuento de 9%. Esto quiere decir que los activos inmobiliarios se vendieron, en promedio, al 91% de su precio de publicación.
El promedio de días en el mercado (days on market) de los apartamentos vendidos en Bello Monte fue de 180 días, durante el período estudiado.
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Para valorar un activo inmobiliario, no es suficiente con el precio por metro cuadrado de la zona. Ese método de valoración, llamado valoración relativa, debe complementarse con una valoración intrínseca. La valoración intrínseca calcula la capacidad de un activo para generar flujo de caja.
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